神秘怪客

宿舍蓋好了以後, 接下來就是找房客來收租了.

但房客該怎麼找呢 ?

首先, 先在大路旁立個廣告, 留下宿舍名稱及連絡電話, 再於宿舍大門口掛上招牌.

再來, 就是租金定價, 這部份當初我很掙扎, 因為在當時附近的宿舍月租金有60萬~80萬不等, 而房間大小約12~20平方公尺.

因為我的房間是20平方公尺在附近算大, 而且裝潢、建材跟隔熱設施都以較高規格來蓋, 因此跟朋友討論了以後共同決定定價如下.

1. 月租金80萬越盾

2. 包水包WiFi不包電

3. 無需押金

4. 房租可接受後付(這部份有造成我一點小麻煩, 但可接受, 後續說明)

接下來呢 ? 接下來就是打蒼蠅等客人上門囉 !

首先, 來的客人五花八門, 有些人會殺價, 但我們不同意後還是住進來 ; 有些客人一看到我們的房型, 開心到上午看完下午馬上搬過來.

有些客人來, 邀前宿舍的朋友一口氣訂3~5間房...等

總而言之, 雖然剛開始不知道空窗期有多長, 但因為90%的客人看到我的房間都會入住, 所以基本上很快的我的房間就滿租了, 這部份算滿幸運的.

但滿租後就一直安安穩穩的收租金下去嗎 ? 可沒那麼簡單. 在第一年的營運當中遇過幾個特別的事件.

1. 吸毒房客入住, 被發現後自行離開

2. 夫妻吵架(老公認為是風水問題), 老公持武士刀說要驅鬼砍老婆身上的鬼被我們把刀騙下來藏起來後趕走.

3. 男男情侶入住, 結果其中一方的老婆抓包逃走, 房租跟電費都沒付, 最後我們報警到一方家裡將錢拿回來.

4. 房客超過1.5個月未繳房租, 經我們催繳很不甘心的付了錢後把房間破壞離開. (我們在他們離開前發現, 要求付完維修費才給走)

5. 房客約朋友唱歌, 唱到一半WiFi斷線不能唱, 房客朋友以為我們嫌難聽斷網路, 跑來找我們鬧事.

6. 公安知道宿舍是外國人投資, 常來半夜查房造成房客的不便, 最後透過朋友的關係讓公安不再來查房.

7. 安寧人員過來收保護費(1房1個月5000越盾, 最好支付, 因為有越南朋友的宿舍為了省這筆錢被找麻煩罰大條的).

8. 地下水過髒, 造成房客的衣物愈洗愈髒, 最後加裝一組全戶式濾水器解決此問題.

9. 房客同一時間用水, 造成宿舍缺水, 沒水用的房客水龍頭沒關跑出去, 結果大家一整天沒水用.

10. 房客欠地下錢莊被討債先報公安後跑來住我宿舍, 結果公安查到我這裡來找該房客.

11. 幾個家庭從外地到這裡找工作, 因身上沒錢希望我們能後收房租(就是因為想說在能力範圍內能幫助弱勢家庭, 所以我接受後付).

12. 房客小孩半夜發高燒, 因沒錢打電話來借錢(能幫的還是會盡量幫).

13. 請人幫忙清洗水塔時因自動控制器漏電, 造成一名工人因觸電從5公尺高掉落, 而接住他的另一名工人也一起被電, 還好當時我朋友在場沒伸手去扶而選擇關總電源(水塔電源在清洗前有關掉, 但不知道為什麼還是通電的). 事後我們買了一些牛奶跟提供慰問金給觸電掉落的工人, 沒想到他回家沒去看醫生, 自行包紮後還跑去釣魚, 因為如果當天他沒釣到魚, 全家就沒肉吃, 而該名工人說, 這輩子他第一次喝到牛奶, 非常感謝我們, 也到處跟鄰居說, 讓我覺得很慚愧又感動.

14. 從2018年開始, 可能因為越南的工資持續上漲, 因此房客也愈來愈注重生活品質, 當初月租金60萬, 坪數較小或使用建材較差的其它宿舍, 因沒人要住常常空房或開始出售, 因此其房客常來詢問我這裡是否還有房間, 讓我覺得最初堅持給房客較好的居住品質的決定是對的.

以上就是當包租公一年多來的特殊經驗, 經過一年多, 房客也穩定了, 租金收入也穩定了.

最後, 提供給大家這16個月來的投資報酬率.

以投資總金額(含土地費用)來看, 平均年報酬率為 6.94 %

而以蓋宿舍投資金額(不含土地費用)來看, 平均年報酬率為 9.88 %

算一算投資報酬率還算不錯, 而且土地費用當初買2.1億越盾, 現在差不多也要5億越盾了, 這部份我沒計在投資報酬率上, 畢竟錢還沒到手.

當然, 越盾在這一年多來是有貶值的, 實際投資報酬率可能沒那麼高, 但我取之於越南, 用之於越南, 就沒什麼差別囉 !

越南買地蓋宿舍經驗分享到此, 謝謝各位的觀看. 感謝 !